Für die städt. Nutzungen muss meist eine ortsnahe Lösung gefunden werden; insbesondere bei Kindergärten ist dies der Fall. Somit ist hier die Neuerstellung eines Gebäudes durch die Stadt nur dann realisierbar, wenn in dem in Frage kommenden Bereich ein geeignetes städt. Grundstück vorhanden ist. Dies ist nicht immer der Fall, so dass die Anmietung oft die einzige Möglichkeit ist, den bestehenden Raumbedarf zu befriedigen. Dabei mietet die Stadt meist nur Teilbereiche eines Gebäudes an, die entsprechend den städt. Vorgaben hergestellt werden; die übrigen Flächen werden anderweitig genutzt und vom Eigentümer an Dritte vermietet.

In der Vergangenheit hat die Stadt von allen möglichen Beschaffungsvarianten Gebrauch gemacht. So wurden Kindertagesstätten auf eigenen Grundstücken errichtet (z. B. Wettersteinstr. 16 a in Wolfartsweier, Welfenstr. 30 a in der Südweststadt); es wurden aber auch einige Objekte von Investoren angemietet.

Bei der Beurteilung der Wirtschaftlichkeit ist mit entscheidend, für welchen Zeitraum die Flächen benötigt werden. Gerade bei Kindertagesstätten ist allgemein davon auszugehen, dass der derzeitige Raumbedarf in diesem Umfang nur zeitlich befristet ist. Nach den vorliegenden Vorausrechnungen des Amtes für Stadtentwicklung ist mittelfristig von einem Rückgang der Kinderzahlen auszugehen, so dass dann nicht mehr der große Bedarf an Kinderbetreuungsplätzen bestehen wird und einige Standorte wieder aufgegeben werden müssen. Die Anmietung ist hier von Vorteil, da die Räumlichkeiten nach Ablauf der Mietverhältnisses an den Eigentümer zurückgegeben werden können und diese der Stadt dann keine Kosten mehr verursachen. Bei eigenen Gebäuden ist dies nicht der Fall. Hier muss entweder ein Käufer oder eine entsprechende Nachfolgenutzung gefunden werden, was bei einer "Spezialimmobilie Kindertagesstätte" nicht so einfach ist. Meist ist die Umnutzung auch mit kostenaufwändigen Umbaumaßnahmen verbunden.

Am Beispiel der 4-gruppigen Kindertagesstätte "Im Blumenwinkel" (Pfaffstraße) in Durlach soll nun dargestellt werden, wie sich die Anmietung im Vergleich zur Eigenerstellung wirtschaftlich auswirkt:

Im EG des vom Investor projektierten fünfgeschossigen Wohngebäudes wird nach Vorgabe des Raumprogramms der Stadt Karlsruhe eine viergruppige Kindertagesstätte eingerichtet, die anschließend an die Stadt vermietet wird (in den oberen Stockwerken des Gebäudes sollen Wohnungen u. a. für Seniorinnen und Senioren entstehen).

Der Mietvertrag hat eine Laufzeit von 20 Jahren. Die Miete wird während der Vertragslaufzeit entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten angepasst. Angenommen wurde eine Anpassung alle 5 Jahre in Höhe von 7,5 %. Die Bauunterhaltung für das Gebäude liegt beim Eigentümer; seitens der Stadt sind lediglich die Klein- und Schönheitsreparaturen durchzuführen. Nach den Aufwendungen bei den bisher angemieteten Kindertageseinrichtungen ist hierfür ein Jahresbetrag von 9,23 €/m² anzusetzen. Damit fallen über die gesamte Vertragslaufzeit Kosten von insgesamt rd. 2.219.796 € an (siehe beigefügte Berechnung I).

Als Kosten für den Neubau wurde der von der SPC vorgegebene Richtpreis für eine vier-gruppige Einrichtung in Höhe von rd. 1.290.000 € sowie Grundstückskosten von 340.000 € zugrunde gelegt. Der Gesamtbetrag von rd. 1,63 Mio. € ist vor Nutzungsbeginn in voller Höhe bereitzustellen und über den Haushalt zu finanzieren. Ferner obliegt der Stadt die gesamte Bauunterhaltung des Gebäudes.

Bei der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der Eigenerstellung wurde von folgenden Eckdaten ausgegangen:

• Nutzungsbedarf und damit Abschreibungszeit 20 Jahre
• Verzinsung des Grundstückswertes und des jeweiligen Gebäuderestwertes mit 5 % p. a
• Bauunterhaltungsaufwendungen 3 % p. a. des jeweiligen Gebäuderestwertes; allerdings antizyklisch, da mit zunehmendem Alter des Gebäudes auch die Bauunterhaltungsmaßnahmen zunehmen.

Danach ergeben sich Gesamtkosten von 2.642.650 € (siehe beigefügte Berechnung II).

Damit liegen die für die Stadt entstehenden Gesamtkosten bei der Anmietung um 422.854 € bzw. 16 % unter den Gesamtkosten für die Eigenerstellung.

Bei diesem reinen Kostenvergleich ist nicht die Fälligkeit der einzelnen Zahlungsverpflichtungen und der sich daraus ergebende "Zinses-Zins-Effekt" berücksichtigt. Bei der Eigenerstellung fallen ein großer Teil der Gesamtkosten, nämlich die Baukosten und die Grundstückskosten (= rd. 1,63 Mio. €), bereits vor Nutzungsbeginn an. Bei der Anmietung dagegen sind die Mietzahlungen über die gesamte Vertragslaufzeit von 20 Jahren verteilt. Der sich daraus ergebende Zinsvorteil findet bei einem Wirtschaftlichkeitsvergleich nach den Prinzipien der dynamischen Investitionskostenrechnung seine Berücksichtigung. Das Grundprinzip dieses Berechnungsverfahrens ist, dass Zahlungsverpflichtungen, die zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen, durch Umrechnung auf einen einheitlichen Bezugszeitpunkt (= Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bzw. Zeitpunkt der Gebäudeerstellung) vergleichbar gemacht werden. Die sich danach ergebenden Kapitalwerte betragen:

â Anmietung (siehe beigefügte Berechnung III) 1.354.952 €

â Eigenerstellung (siehe beigefügte Berechnung IV) 2.681.552 €

Die Anmietung ist damit um 1.326.600 € bzw. 49,5 % günstiger als die Eigenerstellung.

Nicht berücksichtigt ist dabei der Restwert, den ein Kindertagesstättengebäude auch nach einer Nutzungsdauer von 20 Jahren noch haben wird. Allerdings dürfte bei dieser "Spezialimmobilie" dieser Restwert nur gering sein. Das Gebäude ist nur nach kostenaufwändigen Umbaumaßnahmen anderweitig nutzbar. Ferner sind die gebäudetechnischen Anlagen (Heizung etc.) nach einer Nutzungsdauer von 20 - 25 Jahren in der Regel zu erneuern. Der für das Gebäude (ohne Grundstück) am Immobilienmarkt allenfalls zu erzielende Kaufpreis wird die durch die Anmietung erreichte Ersparnis wohl kaum überschreiten; bei notwendiger Baureifmachung würde sogar der Grundstückswert eingeschränkt.